♥♥♥♥ عمار يا كندا ♥♥♥♥

[shawi]

الصحف المصرية والعربية

اليوم اعدت قراءة هذا الكلام اللي كان في 2015
بعد سبع سنين ما رايكم دام فضلكم
#####
ارتفاع اسعار السكن في تورونتو وضواحيها، فقاعة ام حقيقة لا نريد تقبلها؟
احمد جادالله ، مستشار تمويل الرهن العقاري في سي اي بي سي

جميعنا يتسائل عن اسعار السكن الأخذة بالارتفاع باستمرار وبشكل دراماتيكي، وخاصة أولائك الذين لم يقدموا بعد على شراء منزلهم الأول في منطقة تورونتو الكبرى، فتلقى الحديث عن هذا الموضوع يدور دائما في فلك اللقاءات والزيارات الاجتماعية، ويراهن الكثير من ابناء المجتمع ان اسعار المنازل ستنخفض وذلك لكونها مبالغ فيها وان هذه الموجة ماهي الا فقاعة عقارية ما تنفك ان تنفجر قريبا لتعود الأسعار لسابق عهدها مع اول موجة لزيادة اسعار الفائدة! وجهة نظر تحترم، ولكن اعلم عزيزي القارئ انه من الصحيح بمكان ان مستويات اسعار المنازل قد باتت مبالغ بها في هذه البقعة من العالم وانها ايضا تفوق القيمه المنطقية لتكلفة البناء والأهم انها تفوق امكانيات العديد من ابناء الطبقة المتوسطة ومحدودة الدخل، الا انه وكما درسنا في ادبيات الاقتصاد الكلي والجزئي السعر هي تلك النقطة الديناميكية التي يحددها مستويات العرض والطلب، وحيث ان السوق العقاري في هذه الفترة يظهر حجما كبيرا من الطلب، وليس ما يكفي من العرض، ستبقى الأسعار في ارتفاع الى ان يصل حجم الطلب ما يكفيه من العرض، او ان يحصل ما هو خارج عن المألوف ليزيح منحنى الطلب او منحنى العرض ازاحة كلية تتغير بها تركيبة المعادلة فتتغير الأسعار جذريا. ولتفسير هذا المفهوم بشكل اوضح علينا اولا ان نفهم دوافع ومركبات الطلب على شراء المنازل السكنية لنصل الى نتيجة أعمق وأدق.

دوافع الطلب المتزايد على المنازل والوحدات السكنية؟

â¦پ انخفاض أسعار الفائدة

بلا شك ان مستويات الفائدة المنخفضة تحفز كلا المستهلكين والمستثمرين لشراء المنازل لما له من اثر ايجابي على التوفير في تكلفة الاقتراض وتحقيق عوائد افضل، ولكن هل ستبقى أسعار الفائدة بهذه المستويات المنخفضة نسبيا؟ ما أراه ويعرفه الجميع ان اقتصادنا حاليا يمر بفترة انكماش ويحتاج الكثير من التحفيز الذي يوفره انخفاض أسعار الفائدة، ولا ارى في الافق المنظور امكانيات رفع سعر الفائدة من قبل بنك كندا المركزي الا بالحدود الدنيا وخلال فترات متباعدة، وبهذا اصبح من غير المتوقع ان تلعب اسعار الفائدة دورا رئيسا في تخفيض أسعار المنازل على الاقل في المدى المنظور.

â¦پ زيادة عدد السكان والهجرة

تتزايد أعداد السكان في كندا بنسب متفاوتة سنويا الا ان المتوسط السنوي للزيادة السكانية تبلغ اكثر من 1% من اجمالي عدد السكان وتعتبر كندا الاعلى سنويا في زيادة السكان من بين مجموعة الدول العظمى السبع حيث تترجم هذه النسبة الى حوالي 386,100 فردا في العام المنصرم ويتوقع أن تبلغ الارقام تسعة ملايين انسان في السنوات االعشرين المقبلة، ونرى بالمجمل ان السبب الاهم لهذه الاعداد الصاعدة تكمن في ازدياد اعداد المهاجرين من أسيا وشتى انحاء العالم، ونتوقع استمرار هذا المكون في النمو في ظل حالة عدم الاستقرار الاقتصادي في اوروبا والسياسي في دول اسيا والشرق الأوسط. ولهذا ارى ان هذا المكون سيستمر في لعب دور مهم في زيادة الاسعار في الفترة المقبلة بذات مع توافد اعداد كبيرة من اللاجئين التي ستتخذ من تورونتو وضواحيها وجهة اساسية للسكن والعمل.

â¦پ جاذبية المكان وجودة الخدمات
تعتبر تورونتو وضواحيها من اكثر المدن على مستوى مقاطعة اونتاريو وكندا بشكل عام جاذبية للسكن فنرى الكثير من ابناء القوة العاملة وعائلات الطبقة المتوسطة والميسورة تتهافت للانتقال من مدن اونتاريو والمقاطعات الاخرى للسكن في تورونتو والمدن المحيطة بها كميسيساغا وماركام واوكفيل واجاكس وغيرها لكونها من الافضل على مستوى العالم للعيش من حيث جودة خدمات الماء والكهرباء والتدفئة وتنوع الثقافات وجودة التعليم الجامعي بالاضافة الى النمو الاقتصادي وتوفر الوظائف.

â¦پ الاستثمار وانخفاض قيمة الدولار الكندي
تبعا لمقولة "مصائب قوم عند قوم فوائد" فان ما حصل من اثر اقتصادي فادح لنزول اسعار النفط العالمية على المقاطعات المنتجة للبترول في كندا قد دفع بتهاوي سعر صرف الدولار الكندي مقابل نظيره الامريكي مما ادى بدوره لتحفيز الصادرات من المقاطعات الصناعية الكندية كاونتاريو، ودعم جاذبية سوق العقار الكندي للمستثمرين الاجانب بذات من ترتبط عملات بلادهم بالدولار الامريكي، فبالنسبة لهؤلاء سعر العقار اصبح اقل ب 20%-30% عما كان عليه سابقا: وعلى سبيل المثال لا الحصر، لمسنا تزايد غير مسبوق من قبل المستثمرين الاسيوين والصينييون وايضا الشرق اوسطيون في الاقبال على شراء العقارات في منطقة تورونتو الكبرى. ومن المرجح ان تستمر اسعار البترول في العام 2016 على مستويات منخفضة نسبيا ويستمر معها سعر صرف الدولار الكندي على الوتيرة ذاتها.

هنالك اسباب عديدة اخرى تلعب دورا اقل تاثيرا في تزايد الاسعار لا يسع المقال لشرحها، الا انه من الواضح اذا لم تقم الحكومة الفيدرالية الجديدة بعمل ازاحة في منظومة العرض والطلب بمساعدة الحكومات المحلية وذلك بالاستثمار في مشاريع البنية التحتية والسماح باستغلال مساحات اكبر من المناطق الزراعية المحيطة بتورونتوالكبرى للاغراض السكنية وتوسيع شبكة المواصلات العامة والقطارات، وتقديم حوافز جديدة لشركات التطوير العقاري، وبناء اسكانات مدعومة من الحكومة فان المعادلة ستبقى تتزايد في نفس الوتيرة على الاقل في السنة الجديدة 2016 ونصف 2017، ومعها ستسقط جميع المراهانات على تهاوي اسعار العقار في منطقة تورونتو الكبرى وسيكون العكس هو الواقع الذي لا مناص منه، وفي الخلاصة عزيزي القارئ اذا امكنك شراء منزلك الان ولم تفعل قريبا فان فرصك وقدرتك على الشراء قد تضائل في المستقبل المنظور.

 

 

[NazeeH]

اقتباس المشاركة الأصلية كتبت بواسطة Ehab Salem واول بيت ليا الحشيش كان في حاله يرثى لها... بس اتعلمت و غويت الشغلانه :) posted via mobile device

ما أنا عرضت عليك زمان وقولت لك سيبك من شغل المكاتب ووجع الضهر وخلينا نشتغل في "الحشيش"
أو حتى نركب شنجلز .. أهو أي شغلانة في الهواء الطلق .. بس ساعتها رفضت بشدة وقلتلي أنا بضرب ضربتين على الكيبورد وألهف المعلوم وأروح أنام في بيتنا ..
جاي دلوقت تقول إنك غويت شغلانة الحشيش ..وبقيت ديلر

 

 

[KaremKhairralla]

مساء الخير
معايا Work permit ومسافر قريب علي اونتاريو
نصايحكم علشان اخد ال PR اعمل ايه اقدم علي ترشيح ولا اعمل ايه
posted via mobile device

 

 

[Mafia]

السلام عليكم
كيف حالك ياباشمهندس
اشتقنالك. والله انا علي سمير
من مطاريد زمان مشتاقلك ان شاء الله تكون بخير وعافية
انا الحمد لله هاجرت لالمانيا من ظ¢ظ*ظ،ظ¥ والامور كويسة
وان شاء الله ياريت اتواصل معاك عن قريب انت مثلي الاعلى وقدوتي من زمان

 

 

[shawi]

اقتباس المشاركة الأصلية كتبت بواسطة Mafia السلام عليكم كيف حالك ياباشمهندس اهلا بك ربما تكون هجرتك الى اوروبا افضل من كندا لقربك من الوطن العربي فقط اجتياز عائق الله وباذن الله ربنا يوفقك انا متواجد على البث المباشر The Arab Immigrants فيس بوك ويوتيوب اشتقنالك. والله انا علي سمير من مطاريد زمان مشتاقلك ان شاء الله تكون بخير وعافية انا الحمد لله هاجرت لالمانيا من ظ¢ظ*ظ،ظ¥ والامور كويسة وان شاء الله ياريت اتواصل معاك عن قريب انت مثلي الاعلى وقدوتي من زمان

posted via mobile device

 

 

[Ehab Salem]

أهلا يا علي.... أنا سعيد إنك هاجرت و خرجت من مصر... ربنا يوفقك و شكرا على السؤال

اقتباس المشاركة الأصلية كتبت بواسطة Mafia السلام عليكم كيف حالك ياباشمهندس اشتقنالك. والله انا علي سمير من مطاريد زمان مشتاقلك ان شاء الله تكون بخير وعافية انا الحمد لله هاجرت لالمانيا من ظ¢ظ*ظ،ظ¥ والامور كويسة وان شاء الله ياريت اتواصل معاك عن قريب انت مثلي الاعلى وقدوتي من زمان

posted via mobile device

 

 

[Ehab Salem]

للأسف علمت للتو من فيس بوك أن المهندس سمير حماد المعروف في المنتدى باسم shawi قد وافته المنيه
اللهم ارحمه واغفر له واجعل قبره روضة من رياض الجنة و صبر أهله و أحبابه
posted via mobile device

 

 

[حشيش]

اقتباس المشاركة الأصلية كتبت بواسطة Ehab Salem للأسف علمت للتو من فيس بوك أن المهندس سمير حماد المعروف في المنتدى باسم shawi قد وافته المنيه اللهم ارحمه واغفر له واجعل قبره روضة من رياض الجنة و صبر أهله و أحبابه posted via mobile device

إنا لله وإنا إليه راجعون - لا حول ولا قوة إلا بالله - خبر حزين ومفاجئ - كان الزميل سمير حماد (shawi) رجلاً خدوماً لا يتأخر عن مساعدة الناس - أسأل الله العلى العظيم أن يتغمده بواسع رحمته وأن يلهم أسرته وأصدقائه وزملائه بالمنتدى الصبر والسلوان.

رابط صفحة الزميل shawi بالمنتدى

 

 

[حشيش]

اقتباس المشاركة الأصلية كتبت بواسطة Ehab Salem للأسف علمت للتو من فيس بوك أن المهندس سمير حماد المعروف في المنتدى باسم shawi قد وافته المنيه اللهم ارحمه واغفر له واجعل قبره روضة من رياض الجنة و صبر أهله و أحبابه posted via mobile device

 

 

[Hany Said]

اقتباس المشاركة الأصلية كتبت بواسطة Ehab Salem للأسف علمت للتو من فيس بوك أن المهندس سمير حماد المعروف في المنتدى باسم shawi قد وافته المنيه اللهم ارحمه واغفر له واجعل قبره روضة من رياض الجنة و صبر أهله و أحبابه posted via mobile device

إنا لله و إنا إليه راجعون اللهم إغفر له و إرحمه و أكرم نزله و وسع مدخله و إغسله من الذنوب و الخطايا بالماء و الثلج و البرد و نقه من الذنوب كما ينقى الثوب الأبيض من الدنس
و إجزه بالحسنات إحساناً و بالسيئات عفواً و غفراناً
و إرزقه الفردوس الأعلى من الجنة